這是小編有感而發推出的創作單元-蓋世英雄 !』因個人認為推動整個國家社會的不是那些鼓舌如簧、巧言舌辯的政治人物,而是你、我身邊隨處可見的平凡人物,所做出的不平凡事。

因為有他們的存在,讓我們的社會得以正常運作、不虞匱乏,但卻很少有人知道他們的甘苦,很少有人注意到:他們是社會不可或缺的存在!請諸位看倌,不吝給予掌聲、以鼓勵這群,默默為社會國家貢獻的人。

感謝文中每一位願意接受小編訪談的『大人物』,因為您們的辛勤勞苦,不僅撐起自己的家,也撐起社會上無數的家庭。謝謝您們願意現身說法,讓更多人認識您們及這個行業的部分點滴。

對我而言:每一個為家庭、為孩子未來打拼的人,都是英雄;更何況您們是撐一個世代並傳承下個世代的蓋世英雄』!  

 

01.甚麼機緣下,從事房仲業

我從事房屋仲介的原因很簡單,當時在部隊服役時,聽說副營長的太太從事『代銷』工作,薪水10幾萬、比副營長還多很多,就想說有關房屋的工作似乎收入都不錯,對這個事情留下了好印象。後來在民國89年從軍中退伍時,剛好看到房仲公司有在徵業務,我就去應徵,就這樣進了房仲業。

 

02房仲業甘苦

房仲業有時是非常、非常辛苦,真的不是一般人能夠想像的。與一般人比起來,我算是有在部隊歷練過的人,在部隊被長官罵、被修理,你可以用『軍』這方面的去解釋,因為修理你的,不是長官就是學長,這在軍校養成教育,已經慢慢接受這樣的觀念。但在外面工作就不一樣了,像在房仲開會,每天開會、有業績的人就還好,若你沒業績、開會都是在逼你、在盯你,逼你要成交、要有案件、要有客戶、要有物件,被罵就算了,但如果是被那些比你年紀小、只不過早你幾年進房仲業現在是你的主管或組長,這樣被他罵、被他激,對方甚麼話都講得出來,坦白說:還真的有時候會嚥不下這口氣,真的就是咬著牙、忍!忍!忍!

我在第一家公司做了三個月,一塊錢都沒有賺到!那時還有軍校的同學來看我,我有跟他說:我到現在一塊錢都沒有賺到,他很訝異、不相信,但我跟他說:真的是這樣,外面很難做、不好混,而且我整個人外表變得瘦巴巴的,又黑、又瘦,同學一見面看到我這個樣子也是嚇了一跳。

站街頭、發傳單,這都作過!那時還要『掃街』。掃街?對,就是掃街。當時的環境不像現在網路IT這麼發達,主管就拿出地圖來、用手一指、用筆一圈、一劃,跟你說:來!這個畫線的區域你今天就去,去把這街頭巷道弄清楚,抄回來。你不要小看這個喔,這個沒那麼容易做,你得騎著機車,注意看每一家、每一間房子、每一個有要賣房子,或者正要出售的房子都要把它記下來,還要畫圖!把這房子畫出來是在哪一條街、哪一個巷弄、哪一間、第幾樓?旁邊有甚麼標的物?觀察這個賣屋的廣告、傳單或『紅紙』已張貼多久?問旁邊的鄰居、對面的鄰居、旁邊的攤販,看這房子已經出售多久?或者這房子的主人是誰?屋主住哪裡?打聽、打聽為什麼要賣房子?這是已經知道有要賣的、或是已經被別家房仲業者刊登出來的,算是比較好辦。

比較不好辦的就是,要開發還沒被別家房仲知道、還沒被別人捷足先登的物件。而你知道這屋主有要賣房子的意願,或者是他有想要出售或轉投資等等…,這個就很深奧了,不是三言兩語就可以說完。但對一個房仲業者而言,像這樣的案件他是比較希望能夠接到,因為獲利或許會比較多。同樣的,有可能成交的希望就比較大,這箇中的學問,房仲業者非熬個三、五年以上,無法體會,因為前輩或店長或許會教你,也不一定要教你,或者只好你自己去摸索、從錯誤中學習、從經驗中去學習。

當時真的景氣很差很差,中北部狀況我是不知道啦!但在南部這邊,整個大高雄地區就很難做,而正好我在這樣的時機點踏入這行業。你看!我不是跟你說:我曾經8個月都沒賺到錢,都在吃自己吃老本。那時候整個公司大家在比甚麼你知道嗎?在比誰接到、或談到的物件單價比較低,是在比低價!你就知道有多難做了。結果,你很高興你得到好的低價位價錢,隔天你去該公寓大樓去張貼委託人所要你賣的物件時,你發現,才一個晚上、你尚未張貼的廣告處,已經有不只一件受委託的物件再張貼、而且每坪價格比你的還低…。景氣多不好!那時要成交的房子,要成交不是跟屋主談、是跟法院談,你就知道當時的景氣多差、多壞,10間房子、10件物件,有8間房子都是法拍!

舉個例子,有一間大坪數、有平面車位、新成屋屋主開價900多萬出售,公寓大樓、地點很好,就在高雄有名的瑞豐夜市附近,全新喔、都未住過,屋主委託求現。過了一段時間都乏人問津,有一天屋主問我:都沒有人來看或是有人出價喔?我跟他說:就沒有啊!最近景氣真的很不好,很多房子都要賣也都沒賣出去。屋主本身是生意人也很清楚外面狀況,後來跟我說:好啦好啦!有人出價就跟我講,後來這個房子賣出去了,你知道多少錢成交嗎?本來1坪要10萬,後來是4萬5千成交,幾乎是腰斬價!那個物件的成本,我估大概就要650萬以上,結果屋主這麼一賣起碼虧了一、兩百萬,所以,當時的環境真的很糟!啊也感謝那個時代,我挺過來了,學習及獲益許多!

剛從軍中退役下來,進的房仲公司,雖然我很拚、很努力、很用心、肯花時間(一天至少工作12小時以上)卻沒有成交半件,在這三個多月的期間。後來是公司的一位老鳥,看我這麼用心、肯學,就跟我說:去大一點的公司去從頭學起,會對我比較有幫助!我一聽也有道理。便轉而去考某家大型房仲公司,重新學習。這家大公司很有制度,有它的一套,所有錄取的新人都要到台北受訓半年。訓練很辛苦、很紮實,真的是打破你舊有的心態、想法,管你以前是大老闆、還是小職員,既然進到這裡、進到公司就重頭來,重新學。你也許在電視上曾看到新聞報導說:某家公司的魔鬼訓練營、在國父紀念館對著人群喊:『我要成功』、『我要努力』、『我要奮鬥』…,真的是這樣喔!我就在裡面,我就是他們其中的一員。就跟新兵訓練中心一樣,怎麼操新兵、就怎麼的操我們,男生女生都一樣。所以很多女生都在哭,也有嚇到就不敢待在公司退訓了。受訓期間,每天都有人受不了退訓。

教官就教你站在國父紀念館前,趁紅綠燈過後人潮向你走來、人最多的時候,你就要站在這群人潮前,當這他們面大聲喊:『我***要成功』、『我***要努力』、『我***要奮鬥』…,起初都嘛害怕、害羞、怕丟臉、怕被人認出來,所以一開始你看我、我看你都不敢出聲或是都喊的很小聲,教官就在旁邊對你叫囂、對你咆嘯,問你是不是孬種?是不是***或***刺激你,啊〜人都是這樣,等到有人開始喊了大聲一點點,你就敢跟著大聲喊,然後就敢越喊越大聲、越喊越大聲、旁邊一起受訓的同事也越喊越大聲,你就更大聲,喊著喊著眼淚就流下來,不知為什麼眼淚就流下來,而一流眼淚、你反而更加豁出去的吶喊、叫喊、嘶吼,媽的!我新入伍三個月都沒流過淚,反而在那次流下男兒淚!

當然做這一行,同業競爭是難免不了。如果雙方公司都按照業界的規矩來做,大家都可互蒙其利,雖然利潤少了點,但起碼也都沒虧損,有時候是少虧、少賺就是贏。而且景氣只會越來越差,做這一行只會越來越難做,但能怎樣呢?做起來是甘?是苦?還是只能咬牙拚下去!

 

03.景氣這麼差如何熬過去

我沒有想那麼多!我就很簡單,反正就沒有退路了,只好拚了!為什麼?因為像我這種沒有幹滿20年沒有月退俸可領的人,滿8年我就退伍了。從軍中退伍下來,甚麼都不會!軍校教的、軍中做的,來到社會完全沒用!在軍校、學長學弟一個口令一個動作、很單純,畢業後到部隊服役,就是帶兵、就是管好阿兵哥與訓練、也是一個口令一個動作,退了役、出了社會,誰管你一個口令一個動作啊!誰裡你啊!老闆就是要業績、要成交,你能怎麼辦?老婆、小孩、家裡開銷都要花錢,就只能硬著頭皮幹!去幹就對了!

 

04.環境變化

那時候,一般人對仲介的印象很不好,你也很少看到電視有房仲的廣告。人家看到你就說你是做仲介的、你是牽溝仔(台語),普遍沒有好感!現在仲介大都是大學畢業的來當,某些大學還設有專門的科系,而以前不是,以前甚麼人都可以來當,說實在話真的是這樣,甚麼人都可以來,國小、國中畢業的,一些阿沙布魯(台語)的人,甚至一些混黑道的來做仲介也大有人在,素質良莠不齊

  我投入時不像現在的環境。現在比較好、比較能接受、也尊敬這一個行業,廣告打起來、形象也越來越好,當然也就更多人願意投入,相對的競爭者也就更多了,不過我覺得這對市場而言是件好事,對消費者而言也是利多,我持正面看法。

 

05. 給我時間,我一定會拚出來!

我從軍中退伍,這件事我老婆不知道!是我自己做的決定。當時她並不清楚,當然事後她也知道了!我只是跟她說:妳不用擔心啦!我退伍金都不動,全給妳用,給我時間,我一定會拚出來!『給我時間,我一定會拚出來』所以,真的是沒有退路!就只能往前!因為你甚麼都不會,但是我對我太太許下承諾:『給我時間,我一定會拚出來』!

 

06.團隊的力量

客人來店裡看到架子上的『百萬經理人』獎牌,還有一些『季冠軍』、『月冠軍』或『優秀組織單位』等等的獎牌、獎座,就是我們團隊努力的成果!也證明我們軍人退伍下來,不會比別人差,我們也能做到。

你問怎麼做到的?其實,就很簡單、就『土法煉鋼』!我們也許沒有比別人聰明,但是我們會比別人打拼!再加上打團體戰,組織分工明確,以這樣的方式大家共同努力。所以我們得以再增開兩家分店。個人業務能力培養方面,大部分是我帶出來的。怎麼帶?就跟我們軍校教得一樣啊,『FOLLOW ME』!我帶著新人跑啊!一段一段的巷弄、一條一條的街道,輔導他、解決新人的問題,等一段時間、觀察他可以自己跑了,就放手讓他做,讓他獨立!

而帶人也是要看情況,看這個新人的特性如何來帶。像我現在也有帶一位新人,他因為某個原因來我店裡工作,他年紀比我大、也做過別家房仲有經驗,所以我帶他的方式就不一樣,與其說是帶他、到不如說是『分工』,借用他的長處、互補彼此的短處,相得益彰。

 

07.房仲業有甚麼魔力?

外界都很好奇,如你所說、竟然那麼辛苦,風吹日曬或是冷嘲熱諷,究竟是甚麼原因,仍然讓許多人跳入這個行業,不能自拔?。魔力?簡單來說:利潤高!保險也是高報酬,但我們和保險不一樣,不一樣的經營模式,獲利也不一樣。可以跟我們分享,房仲業的利潤大概是如何計算的嗎?

例如:有一物件買賣成交價是1千萬,買方是6﹪。1千萬的6﹪是60萬(業績)。60萬是這位房仲經理人的業績,這個業績還要跟所屬的房仲公司分,一般的行情是一半、也就是二分之一,當然也有一些是看該經理人當初是如何跟公司談,就依雙方談妥的成數來計算。所以這個買賣見一千萬,這位房仲經理人可實得30萬(獎金)。

佣金是一個吸引人的地方,但是我覺得更吸引人的是踏入這一行的『邊際效應(Marginal Effect)』。這個很多人不知道,因為房仲業者也不會跟你說。但你要得到這個Marginal Effect並不是那麼簡單,更不是那麼容易。我個人認為,你得蹲得夠久,蹲得夠深,而且你有口碑、有信譽出來,才有可能。簡單來說,踏入房仲業時間夠久,加上您個人誠信沒問題,就有機會接觸更多的人、事、物,從而得到更多的社會資源,並從中獲利。

 

08.印象最深刻的事

如前所說,我踏入房仲業初期都很不順、沒有成交案件、沒有業績,後來轉到大公司去,也去台北受訓完測驗合格後,回到南部服務開始另一階段的房仲生涯。但,還是沒有斬獲。我印象中最深刻的事就是我到新公司快4個月時,有一件我經手的物件很有成交的希望,卻被人家破壞,這事到現在我還是放在心上。

簡單來說是這樣:我很認真的在經營我的房仲事業,有一天我在街上看到一間物件、但是別家房仲公司(我們稱呼為:甲公司)已捷足先登、屬於該業者的物件,我的委託人很喜歡,出了價想把這物件買下來。我(稱呼為:乙公司)受委託者委託把這價格例如400萬,我便跟這甲公司的房仲業者,也就是店長談,談合作、來把這事情處理圓滿,讓雙方都能獲利。我就依照業界的行規寫『斡旋單』400萬,遞交給甲公司。但甲公司的業務卻把我給的『斡旋單』400萬,拿給其原本接觸的客戶,說已經有人出這個價要買00物件喔、所以要買要快喔云云,以我的價格來產生比價效應,最後甲公司的業務完美成交這間物件,順利取得應有的獎金。而整件買賣完成也未告知我,且這件事也是事隔幾周後我才輾轉得知、完全被蒙在鼓裡,事後甲公司對我也沒有任何表示,這是非常不道德!不應該這麼做的!

正常來講,不同房仲公司的彼此合作是正面的,也是對市場有幫助的。長期發展下來,彼此都這個有默契或事不成文的規矩在,最明顯就是『出價制度』。這個名稱在我所服務的公司是如此稱呼,也許別家房仲業者自有其稱呼方式。也是依出價的優先順序、先來後到,來進行議價成交。而這次甲公司的業務經理人,罔顧道德及公司間的規章,你(甲公司)原本的價格自己的客戶無法接受,以致無法成交,整個物件懸宕多日。而我(乙公司)已有客戶出價、且能被買方接送成交機率很大,理應由我方來完成買賣,事後再依雙方公司原先議定的合作規章條文辦理。所以,這是非常不對的事情,而且很有可能是我進房仲業來第一個可能會成交的物件,我印象非常深刻!

這件事情影響我很大,讓我心灰意冷不想再繼續從事房仲業了。我想離職,另謀他處!我就把這件事跟店裡一個學長提,他年紀大我兩歲、看我這樣,便對我說:『如果你這樣就不想幹,那多丟臉啊』!『你從軍中退下來,苦幹實幹這麼久、再怎樣你都熬過來了,現在你要離職,但卻都沒有半點成績就要走,你不覺得這樣很丟臉嗎!』,『好啦!每個人有每個人的想法,你要走我也沒意見啦,但至少你起碼等自己有點成績、有成交案後,再走也可以嘛!』『就像當軍人一樣,我不是待不下去!我是不爽這些人事物、這個環境,我才退!道理一樣!』。

我一想,也有道理,便留了下來繼續幹。哪知道,下個月,我一成交不是成交一件,而是成交四件!也從那時候開始,就好像武俠小說說的:任、督二脈通了,就觸類旁通!我的業績就上來了。

 

09.開店的壓力

每天開店就是燒錢!房仲好做嗎?別的行業我是不知道,但我們這一行真的是不好混!所以這幾年景氣這麼差,加上政府打房政策!一波又一波,先是奢侈稅、再來是二稅合一,很多房仲店面都收起來、撐不下去的,倒了一堆。而我這樣開分店的,也是不穩定,戰戰兢兢的、就像是度小月這樣過,好不容易撐撐撐、熬熬熬,大概到了第4年,這3家分店才稍微穩定下來。

然後最難、最然處理的事是人的問題,而人的問題又跟錢的問題有關,所以都很難處理,都很頭痛。開店、開公司,沒賺錢時要煩惱,有賺錢時也要煩惱!開股東會時,每個人都要吵、每個人都要爭,亂哄哄、鬧哄哄,跟大公司相比真的沒幾個人,但一講到錢、講道利益,爭個你死我活事常有的事,所以說,開店真的是不簡單。

 

10.勤做功課

當一個房仲業者,每天都有應該做的功課要做。別人怎麼做,我不清楚!但從我踏入這一行以來,我每天就是會這樣做。不管當天已經帶客戶看房子看到多晚,不管颳風、下雨,該做的事情我就是會去做。做甚麼事?就是蒐集市場資訊!

剛入行時前幾年,我是利用上班途中、沿途收集街道與房屋物件的資訊,今天有哪個房子已經在招租、委託代售或屋主自售,我就把它記起來並畫好相關位置圖。這一條上班路已經走過好幾遍了,那就開始繞路,從小圈開始遶、再到大圈繞,這一區域繞完了換另外那邊的區域。或者,利用待客戶看房後的時間,跟主管講一聲就去繞。有時候白天繞完,晚上去繞也很重要!特別是有些可以當店面的物件。你特別要去看看下班後,或是晚餐時間的狀況,來判斷這裡適合做『文市』?還是『武市』?

現在網路與電腦就更方便了,客戶也慢慢習慣會先上網查看物件,而且沒有陰、晴、雨、颱的問題,除非停電!變成我每天都得上網去查看網路上的訊息,而且不是只看我們公司的喔!你要去掌握在公司所在地區,是地區喔!不是區域,大約有多少間房子、多少間店面在招租或出售,你必須要去了解自家公司的委託,更要去知道別家公司的物件,這一看下來花一兩個小時跑不掉!如果你休假個兩三天或出國去個五六天,那你一回來就要補回那幾天的功課,這時非得花個半天以上,才能夠弭補之前荒廢的資訊,因為市場每天都在變,每天都有交易、有賣出、有委託案件…,這是基本功!做這一行,沒那麼簡單。

 

11.最感謝的人

我最感謝的是我老婆。真的!我非常感謝她。在軍中那一段,她要獨自照顧家庭、我就很感謝她了,到了我做房仲,我覺得我更是感謝她,她是我最要感謝的人!真的,家人是我最大的支柱。我每天早上8點半出門到公司,晚上九點、十點才回到家,沒有她做我的後盾,我做不來!

 

12.堅持到底 沒有回頭路

我這樣一路走來,我常跟我的小孩說:做任何事情,只要是自己已經有事先評估過後,就下決心堅持去做、沒有回頭,不要有那種『可以重來』、『走回頭路』的念頭,因為這麼一想,就可能就前功盡棄了。因為不管做什麼,都一定會碰到困難,那一碰到困難、就要縮回去?那你會一事無成!

 

結語:

      請看倌自己寫!

 

一般在文章後、總會寫上一些結語,以表示本篇文章已告一段落。但小編卻不敢寫:

原因有二:

一、故事還在發生,並未結束。本訪談者仍每日兢兢業業,不辭勞苦的付出。

二、是敬意,小編自認無資格繕寫。所以,結語就…空白囉,或請看倌自己寫。

備註

1.文市:依店面所處位置、街道及人口特性,文市通常指:開創專門櫃或專賣店的零售生意,如銀樓服飾美容美髮文具書局補習班診所汽機車與腳

            踏車店等等的行業通常位於鬧區位置。

2.武市:通常指經營者須主動出擊開發客戶較重視電話溝通洽談的生意,甚至會附帶需送貨服務例如批發商盤商工程行、加工業與製造業等等,較不

           較店面位置是否在鬧區。

3.邊際效應(Marginal Effect)』:泛指在以最小的成本的情況下達到最大的收益,或者能達到公平與效率的平衡,在本文則為:付出該付出的成本,卻得到超出

           原本預期的收益。

 

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